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海南省產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引
(2020年版)

第一章 總則

第一條(產(chǎn)業(yè)用地政策含義)本指引所稱的產(chǎn)業(yè)項目是指符合國家和我省產(chǎn)業(yè)政策要求的各類產(chǎn)業(yè)項目，不包括商品住宅項目，商品住宅項目的用地政策按照我省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二條(產(chǎn)業(yè)用地涉及的內(nèi)容)本指引重點對產(chǎn)業(yè)項目涉及的國土空間規(guī)劃、土地用途管制、土地利用計劃安排、土地供應(yīng)、土地利用、不動產(chǎn)登記等涉及的政策要點予以歸納說明。

第三條(產(chǎn)業(yè)用地基本原則)市縣自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章和產(chǎn)業(yè)用地政策規(guī)定，落實國土空間規(guī)劃的管控要求，在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地中堅持規(guī)劃確定用途、用途確定供應(yīng)方式、市場確定供應(yīng)價格的原則。

第四條(平等對待各類用地主體)市縣自然資源和規(guī)劃主管部門執(zhí)行產(chǎn)業(yè)用地政策時，應(yīng)當(dāng)堅持公平、開放、透明的市場規(guī)則，對產(chǎn)業(yè)用地中國內(nèi)外以及各種所有制經(jīng)濟主體一視同仁、平等對待，防止排除、限制市場競爭等不規(guī)范行為。

第二章 產(chǎn)業(yè)用地審批

第五條(產(chǎn)業(yè)用地報批方式)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)。

依據(jù)《海南省人民政府關(guān)于將部分省級行政審批事項調(diào)整由海口市、三亞市、洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實施的決定》(海南省人民政府令第286號)，海口市、三亞市、洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)涉及省人民政府審批權(quán)限范圍的農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收，委托海口市、三亞市人民政府和洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會實施。

依據(jù)《海南省人民政府關(guān)于委托實施部分省級用地行政審批事項的決定》(海南省人民政府令第289號)，“五網(wǎng)”基礎(chǔ)設(shè)施和政府投資的公共服務(wù)設(shè)施項目、宅基地涉及的省人民政府審批權(quán)限范圍的農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收，委托市縣人民政府實施。

第六條(土地征收補償)在征收農(nóng)民集體土地時，按照《海南省征地區(qū)片綜合地價》進(jìn)行補償。禁止侵占、挪用被征收、征用土地單位的征地補償費用和其他有關(guān)費用。同時，積極采取安排留用地、安置就業(yè)、土地補償費入股或土地入股等途徑和方式解決好被征地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活問題，確保其有長期穩(wěn)定的生活來源及保障。

第七條(國土空間規(guī)劃引領(lǐng)) 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃和布局。省和市縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織編制國土空間規(guī)劃，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)方向和空間布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)項目向產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)邊界內(nèi)聚集。對確需在開發(fā)邊界外建設(shè)的產(chǎn)業(yè)項目，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃和開發(fā)邊界外項目準(zhǔn)入目錄。各產(chǎn)業(yè)項目用地應(yīng)當(dāng)符合國土空間規(guī)劃要求。

鼓勵規(guī)劃用途混合彈性利用和留白。優(yōu)化控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，綜合考慮空間、布局、產(chǎn)業(yè)融合等因素，鼓勵工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)等規(guī)劃用途混合布局、空間設(shè)施共享，并明確兩種或兩種以上規(guī)劃用途混合的類型和比例等內(nèi)容。對交通區(qū)位條件可能發(fā)生重大改變或者當(dāng)下未能明確發(fā)展方向的區(qū)域，可根據(jù)實際需要，規(guī)劃為暫不明確用途的留白空間。

簡化控規(guī)動態(tài)調(diào)整實施機制。對工業(yè)用地、倉儲用地的拆分合并以及調(diào)整容積率、建筑高度、綠化率、建筑密度等規(guī)劃條件的地塊，如容積率不大于2.0、高度不超過30米的，可不對控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整報批。其他情形控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和調(diào)整按程序辦理。

涉及總體規(guī)劃調(diào)整的按照《海南省省和市縣總體規(guī)劃實施管理辦法(試行)》(瓊府〔2019〕35號)規(guī)定辦理。

第八條(土地利用計劃安排)堅持土地要素跟著項目走，各地要根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、國土空間規(guī)劃和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，統(tǒng)籌使用新增和存量建設(shè)用地，優(yōu)先保障以旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)、全省十二個重點產(chǎn)業(yè)(商品住宅項目除外)、重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)項目用地以及省招商工作聯(lián)席會議審議通過的招商項目用地。

(一)依據(jù)《自然資源部關(guān)于2020年土地利用計劃管理的通知》(自然資發(fā)〔2020〕91號)，納入重點保障的項目用地，在批準(zhǔn)用地時直接配置計劃指標(biāo)。包括：納入國家重大項目清單的項目用地;納入省級人民政府重大項目清單的單獨選址的能源、交通、水利、軍事設(shè)施、產(chǎn)業(yè)項目用地。未納入重點保障的項目用地，配置計劃指標(biāo)與處置存量土地掛鉤。建設(shè)用地批準(zhǔn)文件依法撤銷或調(diào)整的，其計劃指標(biāo)自動失效。

(二)依據(jù)《中共中央國務(wù)院關(guān)于抓好“三農(nóng)”領(lǐng)域重點工作確保如期實現(xiàn)全面小康的意見》的規(guī)定，新編縣鄉(xiāng)級國土空間規(guī)劃應(yīng)安排不少于10%的建設(shè)用地指標(biāo)，重點保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。省級制定土地利用年度計劃時，應(yīng)安排至少5%新增建設(shè)用地指標(biāo)保障鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目用地。

(三)依據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于加強村莊規(guī)劃促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的通知》(自然資辦發(fā)〔2019〕35號)的規(guī)定，各地可在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃中預(yù)留不超過5%的建設(shè)用地機動指標(biāo)，村民居住、農(nóng)村公共公益設(shè)施、零星分散的鄉(xiāng)村文旅設(shè)施及農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)等用地可申請使用。對一時難以明確具體用途的建設(shè)用地，可暫不明確規(guī)劃用地性質(zhì)。建設(shè)項目規(guī)劃審批時落地機動指標(biāo)、明確規(guī)劃用地性質(zhì)，項目批準(zhǔn)后更新數(shù)據(jù)庫。

(四)依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)外資增長若干措施的通知》(國發(fā)〔2017〕39號)的規(guī)定，允許各地在符合經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的前提下，對國家級開發(fā)區(qū)利用外資項目所需建設(shè)用地指標(biāo)予以優(yōu)先保障，做到應(yīng)保盡保。

(五)依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)社會領(lǐng)域投資活力的意見》(國辦發(fā)〔2017〕21號)的規(guī)定，各地要將醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化、體育等領(lǐng)域用地納入國土空間規(guī)劃和年度用地計劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)、新增用地指標(biāo)分配要適當(dāng)向上述領(lǐng)域傾斜，有序適度擴大用地供給。

(六)依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步支持小型微型企業(yè)健康發(fā)展的意見》(國發(fā)〔2012〕14號)的規(guī)定，對規(guī)劃建設(shè)的小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、科技孵化器、商貿(mào)企業(yè)集聚區(qū)等，要優(yōu)先安排用地計劃指標(biāo)。

第九條(耕地占補平衡)非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的，要按照《中共海南省委海南省人民政府關(guān)于加強耕地保護和改進(jìn)占補平衡的實施意見》(瓊發(fā)〔2017〕32號)要求，結(jié)合“多規(guī)合一”改革，發(fā)揮規(guī)劃整體管控作用，科學(xué)劃定耕地保護紅線，實行嚴(yán)格保護;劃定耕地開墾區(qū)，實行“以補定占”的耕地占補平衡制度;優(yōu)化建設(shè)用地布局，從嚴(yán)核定新增建設(shè)用地規(guī)模，從嚴(yán)控制建設(shè)占用耕地特別是優(yōu)質(zhì)耕地。

依據(jù)《海南省自然資源和規(guī)劃廳關(guān)于實施補充耕地省級統(tǒng)籌有關(guān)問題的通知》(瓊自然資函〔2020〕206號)，分類實施建設(shè)項目補充耕地省級統(tǒng)籌：

(一)跨市縣的路網(wǎng)和水網(wǎng)工程項目占用耕地所需的補充耕地數(shù)量和相對應(yīng)的產(chǎn)能指標(biāo)由省級負(fù)責(zé)統(tǒng)籌解決、無償提供，水田數(shù)量和相對應(yīng)的產(chǎn)能指標(biāo)由項目所在地市縣政府負(fù)責(zé)落實;

(二)海口江東新區(qū)、三亞崖州灣科技城、海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)、洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃確定的主干路網(wǎng)占用耕地，項目所在地市縣政府通過自行實施土地綜合整治(提質(zhì)改造)、跨市縣指標(biāo)交易等方式確實無法落實耕地占補任務(wù)的，可向省自然資源和規(guī)劃廳申請，經(jīng)審核同意后由省級負(fù)責(zé)統(tǒng)籌解決、無償提供;

(三)海口江東新區(qū)、三亞崖州灣科技城、海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)、洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的特殊產(chǎn)業(yè)項目可按照規(guī)定，實行補充耕地指標(biāo)限價統(tǒng)籌供應(yīng);

(四)省政府確定的其他需要省級統(tǒng)籌的重點項目，由省自然資源和規(guī)劃廳按照項目類型確定具體統(tǒng)籌方式。

第十條(占用永久基本農(nóng)田的情形)依據(jù)《自然資源部關(guān)于做好占用永久基本農(nóng)田重大建設(shè)項目用地預(yù)審的通知》(自然資規(guī)〔2018〕3號)的規(guī)定，黨中央、國務(wù)院明確支持的重大建設(shè)項目(包括黨中央、國務(wù)院發(fā)布文件或批準(zhǔn)規(guī)劃中明確具體名稱的項目和國務(wù)院批準(zhǔn)的項目)，國家級規(guī)劃明確的能源項目，國務(wù)院投資主管部門或國務(wù)院投資主管部門會同有關(guān)部門支持和認(rèn)可的能源項目難以避讓永久基本農(nóng)田的，要嚴(yán)格組織落實永久基本農(nóng)田補劃。

第十一條(先行用地的情形)依據(jù)《建設(shè)用地審查報批管理辦法》(國土資源部令第69號)的規(guī)定，國家重點建設(shè)項目中的控制工期的單體工程和因工期緊或者受季節(jié)影響急需動工建設(shè)的其他工程，可以由省自然資源主管部門向自然資源部申請先行用地。經(jīng)批準(zhǔn)先行用地的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)完成用地報批手續(xù)。

第三章 土地供應(yīng)基本規(guī)定

第十二條(國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃安排)市、縣自然資源主管部門應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)用地政策要求和國土空間規(guī)劃，依據(jù)《國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)〔2010〕117號)的規(guī)定編制年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，科學(xué)安排國有建設(shè)用地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局、時序和方式。

第十三條(劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán))符合《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規(guī)定的建設(shè)用地項目，方可以劃撥方式提供國有建設(shè)用地使用權(quán)。劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照劃撥決定書規(guī)定的用途和使用條件開發(fā)建設(shè)和使用土地。未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的市、縣自然資源和規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。

除劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新出讓的外，劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理有償使用手續(xù)的，自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)予以辦理，并按該宗地經(jīng)自然資源和規(guī)劃主管部門確認(rèn)評估價格的40%補交土地出讓金。

第十四條(出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán))工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

其中，產(chǎn)業(yè)項目土地用途為工業(yè)用地、倉儲用地的，可將產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)、節(jié)地技術(shù)等要求作為土地供應(yīng)的前置條件，采取帶項目招標(biāo)或者掛牌方式供地; 產(chǎn)業(yè)項目土地用途為零售商業(yè)用地、商務(wù)金融用地等總部經(jīng)濟以及互聯(lián)網(wǎng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目用地的，可在土地出讓公告中明確地方財力貢獻(xiàn)率、總部建筑自持率等相關(guān)條件，采取招掛結(jié)合(先招標(biāo)后掛牌或拍賣)等方式供地。

符合《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第21號)的相關(guān)條件和要求的國有建設(shè)用地使用權(quán)，以及符合本省規(guī)定具有重大產(chǎn)業(yè)帶動作用的項目，可以按規(guī)定協(xié)議方式出讓，按照《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)〔2006〕114號)辦理出讓手續(xù)。以協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

依法以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。

第十五條(以長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期、混合用地方式供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán))產(chǎn)業(yè)用地可以采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期方式供應(yīng)。長期租賃，是指整宗土地在整個合同期內(nèi)均以租賃方式使用。先租后讓，是指供地方先行以租賃方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項目達(dá)到約定條件后再轉(zhuǎn)為出讓的供應(yīng)方式。租讓結(jié)合，是指供地方先行以租賃方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項目達(dá)到約定條件后再將部分用地保持租賃、部分用地轉(zhuǎn)為出讓的供應(yīng)方式。彈性年期，是指整宗土地以低于對應(yīng)用途國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓法定最高年限的使用年期出讓的供應(yīng)方式。

以長期租賃方式使用土地的，應(yīng)按照《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(國土資發(fā)〔1999〕222號)的規(guī)定執(zhí)行，租賃期限不得超過20年。以租讓結(jié)合方式使用土地的，租賃部分單次簽約時限不得超過20年，可以續(xù)簽租賃合同。

以先租后讓、租讓結(jié)合方式使用土地的，市縣政府以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式將土地出租給土地使用權(quán)人，土地使用權(quán)人進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)運營，租賃期滿達(dá)到準(zhǔn)入?yún)f(xié)議繼續(xù)履約條件的，可申請按照協(xié)議出讓方式繼續(xù)使用土地。先租后讓的租賃年限一般為5年，最高不超過10年，與后續(xù)出讓年期綜合不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。先租后讓供地的土地總價款按照招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開交易的土地成交價格確定。年租金按不低于土地總價款的5%確定,租賃轉(zhuǎn)出讓時應(yīng)繳納的協(xié)議出讓價款等于土地總價款減去已繳納的租金。

以彈性年期方式使用土地的，市縣政府可結(jié)合產(chǎn)業(yè)生命周期，在國有建設(shè)用地使用權(quán)法定最高有償使用年限內(nèi)，合理確定土地有償使用彈性年期，土地使用權(quán)人在每一年期屆滿達(dá)到準(zhǔn)入?yún)f(xié)議繼續(xù)履約條件的，可繼續(xù)申請下一期土地使用權(quán)。彈性年期不超過3期，首期年限一般不超過5年，各期年限之和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。鼓勵結(jié)合實際縮短項目用地彈性年期，工業(yè)和倉儲用地可按不高于20年確定土地出讓年限，期限屆滿產(chǎn)業(yè)項目仍符合產(chǎn)業(yè)政策和導(dǎo)向要求的，土地使用權(quán)人可依法申請續(xù)期并補繳土地出讓金。

在符合總體規(guī)劃的前提下，允許工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)、租賃住房等用途混合利用，并按照主導(dǎo)用途(每類土地用途上所建建筑面積占總建筑面積最大比例的用地)對應(yīng)的用地性質(zhì)，實行差別化供地。采取協(xié)議出讓、作價出資方式供地的，出讓底價按不低于混合用地各用途對應(yīng)基準(zhǔn)地價乘以其比例之和的70%確定;采取帶項目招標(biāo)或者掛牌、招掛結(jié)合以及招標(biāo)拍賣掛牌方式供地的，出讓底價按不低于混合用地各用途對應(yīng)基準(zhǔn)地價乘以其比例之和。

第十六條(以作價出資(入股)方式供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán))國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資(入股)是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

符合下列規(guī)定的，國有建設(shè)用地使用權(quán)可采取作價出資(入股)方式供應(yīng)：

(一)依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見》(國辦發(fā)〔2011〕59號)的規(guī)定，政府投資建設(shè)不以盈利為目的、具有公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，可按作價出資(入股)方式辦理用地手續(xù)，但禁止改變用途和性質(zhì)。

(二)依據(jù)《國土資源部關(guān)于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規(guī)〔2016〕20號)的規(guī)定，對可以使用劃撥土地的能源、環(huán)境保護、保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育及供水、燃?xì)夤?yīng)、供熱設(shè)施等項目，除可按劃撥方式供應(yīng)土地外，鼓勵以出讓、租賃方式供應(yīng)土地，支持市、縣政府以國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股的方式提供土地，與社會資本共同投資建設(shè)。支持各地以土地使用權(quán)作價出資或者入股方式供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)廠房、科技孵化器用地。

(三)國有企業(yè)原使用的生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥土地使用權(quán)，符合國家有關(guān)行業(yè)、企業(yè)類型和改革需要的，可采用作價出資(入股)方式進(jìn)行有償使用。

(四)產(chǎn)業(yè)項目土地用途為科研用地、教育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地等符合劃撥目錄的非經(jīng)營性項目的，可采取劃撥、協(xié)議出讓或者作價出資方式供地。

各地以作價出資(入股)方式供應(yīng)土地使用權(quán)時，可參照出讓程序，由市縣自然資源和規(guī)劃主管部門會同建設(shè)管理部門共同擬定方案，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，由市縣自然資源和規(guī)劃主管實施。

自然資源和規(guī)劃主管部門在辦理以作價出資(入股)方式供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)法》提請本級人民政府授權(quán)特定機構(gòu)履行出資人職責(zé)。

第十七條(改變土地用途)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者國有建設(shè)用地劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地。確需改變土地用途的，經(jīng)市縣自然資源和規(guī)劃主管同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途的，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)補繳國有建設(shè)用地使用權(quán)價款，按規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于支持戲曲傳承發(fā)展若干政策的通知》(國辦發(fā)〔2015〕52號)的規(guī)定，單獨建設(shè)戲曲教學(xué)排練演出設(shè)施用地應(yīng)在用地合同和劃撥決定書中明確，改變用途應(yīng)由政府依法收回后重新供應(yīng)。

依據(jù)《關(guān)于支持電影發(fā)展若干經(jīng)濟政策的通知》(財教〔2014〕56號)的規(guī)定，新供單體影院建設(shè)用地，應(yīng)在出讓合同中明確，如改變土地用途的，需由政府依法收回后重新供應(yīng)。

第四章 產(chǎn)業(yè)用地政策實施

第十八條(可按原地類管理的情形)各地要依據(jù)國土空間規(guī)劃積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項目合理選址，盡量利用未利用地及存量建設(shè)用地等，不占或少占耕地，嚴(yán)格保護永久基本農(nóng)田。依據(jù)下列規(guī)定使用的農(nóng)用地或未利用地，可采取“只征不轉(zhuǎn)”或“不征不轉(zhuǎn)”的方式按原地類認(rèn)定和管理，并嚴(yán)格按照規(guī)定條件使用土地。

(一)開發(fā)邊界范圍內(nèi)新增的防護綠地、公園綠地等生態(tài)綠化用地;

(二)自然景觀用地、農(nóng)牧漁種植和養(yǎng)殖用地;

(三)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目中的觀光臺(占地面積不超過100平方米)、棧道(寬度不超過2米)等非永久性附屬設(shè)施用地;

(四)零星公共服務(wù)設(shè)施用地，包括廁所、污水處理、垃圾儲運、供電、供氣、通訊、電子監(jiān)控等建筑物或構(gòu)筑物(占地面積不超過100平方米)用地;

(五)以人工濕地等生態(tài)環(huán)保方式進(jìn)行污水處理的設(shè)施用地;

(六)路面寬度(車行道)不超過8米的農(nóng)村道路(含鄉(xiāng)村旅游道路)用地;

(七)依據(jù)《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》(國土資規(guī)〔2015〕5號)的規(guī)定，光伏、風(fēng)力發(fā)電項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的用地部分，可按原地類認(rèn)定。依據(jù)《關(guān)于支持光伏扶貧和規(guī)范光伏發(fā)電產(chǎn)業(yè)用地的意見》(國土資規(guī)〔2017〕8號)的規(guī)定，對深度貧困地區(qū)脫貧攻堅中建設(shè)的光伏發(fā)電項目，國家能源局、國務(wù)院扶貧辦確定下達(dá)的全國村級光伏扶貧電站建設(shè)規(guī)模范圍內(nèi)的光伏發(fā)電項目，以及符合當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)要求和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的光伏復(fù)合項目，其光伏方陣使用永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地的，在不破壞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的前提下，可不改變原用地性質(zhì)。其中，農(nóng)用地、未利用地按照土地調(diào)查成果認(rèn)定，光伏方陣用地面積按照《光伏發(fā)電站工程項目用地控制指標(biāo)》(國土資規(guī)〔2015〕11號)核定。

(八)依據(jù)《促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提質(zhì)升級行動方案(2018-2020年)》(發(fā)改綜合〔2018〕1465號)的規(guī)定，經(jīng)市縣發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化和旅游等主管部門認(rèn)定為僅在年度內(nèi)特定旅游季節(jié)使用土地的鄉(xiāng)村旅游停車設(shè)施，自然資源和規(guī)劃主管在相關(guān)設(shè)施不使用永久基本農(nóng)田、不破壞生態(tài)與景觀環(huán)境、不影響地質(zhì)安全、不影響農(nóng)業(yè)種植、不硬化地面、不建設(shè)永久設(shè)施的前提下，可不征收(收回)、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理。超出特定旅游季節(jié)未恢復(fù)原狀的，由市縣發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化和旅游等主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀。

(九)依據(jù)《關(guān)于促進(jìn)自駕車旅居車旅游發(fā)展的若干意見》(旅發(fā)〔2016〕148號)的規(guī)定，對自駕車旅居車營地的特定功能區(qū)，使用未利用地的，在不改變土地用途、不固化地面的前提下，可按原地類管理。

第十九條(嚴(yán)格耕地保護)按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于堅決制止耕地“非農(nóng)化”行為的通知》(國辦發(fā)明電〔2020〕24號)要求：(一)嚴(yán)禁違規(guī)占用耕地綠化造林。禁止占用永久基本農(nóng)田種植苗木、草皮等用于綠化裝飾以及其他破壞耕作層的植物。(二)嚴(yán)禁超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)綠色通道。嚴(yán)格控制鐵路、公路兩側(cè)用地范圍以外綠化帶用地審批。道路沿線是耕地的，兩側(cè)用地范圍以外綠化帶寬度不超過5米，縣鄉(xiāng)道路不超過3米。(三)嚴(yán)禁違規(guī)占用耕地挖湖造景。禁止以河流、濕地、湖泊治理為名，擅自占用耕地及永久基本農(nóng)田挖田造湖、挖湖造景。(四)嚴(yán)禁占用永久基本農(nóng)田擴大自然保護地。新建的自然保護地不準(zhǔn)占用永久基本農(nóng)田。自然保護地以外的永久基本農(nóng)田不得劃入生態(tài)保護紅線。(五)嚴(yán)禁違規(guī)占用耕地從事非農(nóng)建設(shè)。不得違反規(guī)劃搞非農(nóng)建設(shè)、亂占耕地建房等。(六)嚴(yán)禁違法違規(guī)批地用地。不得通過擅自調(diào)整縣鄉(xiāng)國土空間規(guī)劃規(guī)避占用永久基本農(nóng)田審批。對有上述規(guī)定情形之一的，不得采取“只征不轉(zhuǎn)”“不征不轉(zhuǎn)”方式用地。

第二十條(土地用途的確定)市、縣自然資源和規(guī)劃主管在組織產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)時，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式供地的，應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為出讓合同的組成部分。

國家支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)項目用地，符合《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》(國土資規(guī)〔2015〕5號)和《海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃和用地保障的意見(試行) 》(瓊府〔2019〕13號)文件規(guī)定的，可以按照相關(guān)規(guī)定確定土地用途。對現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)分類中沒有明確定義的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)類型，市、縣自然資源和規(guī)劃主管可按照國土資規(guī)〔2015〕5號文件規(guī)定，結(jié)合土地供應(yīng)政策要求和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展實際需要，商同級產(chǎn)業(yè)主管部門提出規(guī)劃用途的建議意見。

市、縣自然資源和規(guī)劃主管在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同時，合同中的宗地用途按國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017)規(guī)定的土地二級類填寫，規(guī)劃條件與《土地利用現(xiàn)狀分類》無直接對應(yīng)類型的，應(yīng)研究確定對應(yīng)的土地二級類的類型，必要時可征求產(chǎn)業(yè)、投資部門意見。

依據(jù)國土資規(guī)〔2015〕5號文件的規(guī)定，新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展中工業(yè)用地、科教用地兼容該文件規(guī)定的用途設(shè)施(不包括商品住宅)建筑面積不超過15%的，仍按工業(yè)、科教用途管理。其他情形下，同一宗土地上兼容兩種以上用途的，應(yīng)確定主用途并依據(jù)主用途確定供應(yīng)方式;主用途可以依據(jù)建筑面積占比確定，也可以依據(jù)功能的重要性確定，確定主用途的結(jié)論和理由應(yīng)當(dāng)寫入供地方案，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。

第二十一條(配套設(shè)施建設(shè)納入土地供應(yīng)條件的情形)依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》(國辦發(fā)〔2019〕5號)、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)衛(wèi)生計生委等部門關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合指導(dǎo)意見的通知》(國辦發(fā)〔2015〕84號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快新能源汽車推廣應(yīng)用的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2014〕35號)、國土資規(guī)〔2015〕5號、國土資規(guī)〔2015〕10號、《關(guān)于支持電影發(fā)展若干經(jīng)濟政策的通知》(財教〔2014〕56號)等規(guī)定，對新能源汽車充電設(shè)施、無線通訊基站、分布式光伏發(fā)電設(shè)施、社區(qū)居家養(yǎng)老(醫(yī)療、體育、文化)服務(wù)設(shè)施、電影院(影廳)、旅游廁所等布點分散、單體規(guī)模小、對其他建筑物構(gòu)筑物有密切依附關(guān)系的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，允許在新供其他建設(shè)項目用地時，將其建設(shè)要求納入供地條件。

市、縣自然資源和規(guī)劃主管應(yīng)主動告知相關(guān)部門上述配建政策，對相關(guān)部門提出的配建和建成后資產(chǎn)移交及運營管理要求，市、縣自然資源和規(guī)劃主管經(jīng)研究認(rèn)定符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)，且不影響供應(yīng)環(huán)節(jié)的公平、公正競爭的，可依法先將配建要求納入規(guī)劃條件后，再行納入供地條件。

第二十二條(支持土地復(fù)合利用的情形)依據(jù)國土資規(guī)〔2015〕5號文件的規(guī)定，鼓勵開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設(shè)多層工業(yè)廠房、國家大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器，供中小企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計、經(jīng)營多功能復(fù)合利用。標(biāo)準(zhǔn)廠房用地按工業(yè)用途管理，國家大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器實行只租不售、租金管制、租戶審核、轉(zhuǎn)讓限制的，其用地可按科教用途管理。

第二十三條(辦理劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán))市、縣自然資源和規(guī)劃主管劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)時，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，可以建設(shè)項目審批、核準(zhǔn)、備案文件記載的項目建設(shè)內(nèi)容為依據(jù)判斷是否符合《劃撥用地目錄》，不得以建設(shè)單位投資來源為民間投資、外商投資或政府和社會資本合作等為由限制申請劃撥用地。

對于《劃撥用地目錄》明確要求“非營利性”或“公益性”的建設(shè)用地項目，自然資源和規(guī)劃主管方可要求建設(shè)單位提供擬使用土地者的非營利性質(zhì)證明文件，包括但不限于民辦非企業(yè)單位登記證書、社會服務(wù)機構(gòu)登記證書和國務(wù)院文件、行業(yè)主管部門文件等規(guī)定的審查意見、初審意見等，但不得對《劃撥用地目錄》未明確要求“非營利性”或“公益性”的建設(shè)用地項目提出同等要求。

依據(jù)《關(guān)于優(yōu)化社會辦醫(yī)療機構(gòu)跨部門審批工作的通知》(發(fā)改社會〔2018〕1147號)的規(guī)定，社會力量申請劃撥國有建設(shè)用地用于建設(shè)非營利性醫(yī)療機構(gòu)的，因尚不能完成醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)登記、社會服務(wù)機構(gòu)登記，自然資源、衛(wèi)生健康、民政、中醫(yī)藥主管部門要協(xié)調(diào)落實劃撥用地相關(guān)政策。民政部門對除經(jīng)營場所外的相關(guān)資質(zhì)作初步審查后，可向自然資源和規(guī)劃主管提供有條件的初審意見。自然資源和規(guī)劃主管可將民政部門的意見作為參考依據(jù)，按法定程序受理劃撥用地申請。

依據(jù)《國土資源部關(guān)于貫徹落實<國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知>的通知》(國土資發(fā)〔2008〕16號)的規(guī)定，市、縣自然資源和規(guī)劃主管在受理劃撥用地申請、發(fā)放劃撥用地決定書后要及時向社會公示建設(shè)項目劃撥用地相關(guān)信息。

第二十四條(辦理協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán))原劃撥、承租國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，以及劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓的，除劃撥決定書、租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回國有建設(shè)用地使用權(quán)重新公開出讓的外，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可采取協(xié)議方式出讓。

以長期租賃方式提供各種用途的國有建設(shè)用地，符合《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的可采取協(xié)議方式，參照以協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定辦理。

第二十五條(企業(yè)轉(zhuǎn)型涉及的用地)依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》(國發(fā)〔2012〕39號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)內(nèi)貿(mào)流通健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2014〕51號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2014〕9號)、《關(guān)于支持鋼鐵煤炭行業(yè)化解過剩產(chǎn)能實現(xiàn)脫困發(fā)展的意見》(國土資規(guī)〔2016〕3號)等的規(guī)定，對舊城區(qū)改建需異地搬遷改造的城區(qū)商品批發(fā)市場等流通業(yè)用地、工業(yè)用地，在收回原國有建設(shè)用地使用權(quán)后，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人安排用地，有土地使用標(biāo)準(zhǔn)要求的，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)安排同類用途用地。

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)文化體制改革中經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)和進(jìn)一步支持文化企業(yè)發(fā)展兩個規(guī)定的通知》(國辦發(fā)〔2018〕124號)的規(guī)定，經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制涉及的原劃撥土地，轉(zhuǎn)制后符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)以劃撥方式使用;不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法實行有償使用。

第二十六條(設(shè)施農(nóng)業(yè)用地)依據(jù)《自然資源部農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于設(shè)施農(nóng)業(yè)用地管理有關(guān)問題的通知》(自然資規(guī)〔2019〕4號)和《海南省自然資源和規(guī)劃廳 海南省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳關(guān)于規(guī)范設(shè)施農(nóng)業(yè)用地管理促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》(瓊自然資規(guī)〔2020〕6號)的規(guī)定，設(shè)施農(nóng)業(yè)用地分為生產(chǎn)設(shè)施用地和附屬(配套)設(shè)施用地。

(一)生產(chǎn)設(shè)施用地。生產(chǎn)設(shè)施用地是指直接用于作物種植和畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖的設(shè)施用地。主要包括：工廠化作物栽培中有鋼架結(jié)構(gòu)的玻璃或PC板連棟溫室等用地;規(guī)模化養(yǎng)殖的畜禽舍(含給排水設(shè)施、種禽場內(nèi)孵化房、奶牛場內(nèi)擠奶間)、引種隔離等生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地;規(guī)模化水產(chǎn)養(yǎng)殖池、工廠化養(yǎng)殖池(車間)、進(jìn)排水設(shè)施及綠化隔離帶等水產(chǎn)養(yǎng)殖用地;食用菌堆料場、菌種與菌包(菌棒、培養(yǎng)料)生產(chǎn)及培育、出菇場所(鋼架結(jié)構(gòu)PC板房)等食用菌生產(chǎn)用地;育種育苗場所;場區(qū)內(nèi)寬度在8米以內(nèi)的生產(chǎn)道路用地。

(二)附屬(配套)設(shè)施用地。附屬(配套)設(shè)施用地是指直接為作物種植和畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖生產(chǎn)服務(wù)的附屬或配套設(shè)施用地。

1.作物種植附屬(配套)設(shè)施用地主要包括規(guī)模化農(nóng)業(yè)種植和工廠化作物栽培后廢棄物收集、存儲、處理等環(huán)保設(shè)施用地;作物種植有機肥料生產(chǎn)設(shè)施用地;作物種植配套的蓄水池、化糞池、配肥池設(shè)施用地;種植生產(chǎn)必需的設(shè)備、原料、農(nóng)產(chǎn)品臨時存儲、產(chǎn)品分級處理場所(含烘干晾曬、分揀包裝);檢驗檢疫監(jiān)測、病蟲害防控、農(nóng)產(chǎn)品保鮮儲藏冷庫、農(nóng)資和農(nóng)機具臨時存放場所用地;從事規(guī)模化糧食生產(chǎn)所必須的設(shè)施用地(包括糧食晾曬場、糧食育秧烘干設(shè)施、糧食臨時存放場所);必要的管理用房用地。

2.畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖附屬(配套)設(shè)施用地主要包括養(yǎng)殖生產(chǎn)配套的檢驗檢疫監(jiān)測、動物疫病防控等設(shè)施用地;飼(草)料存儲、加工與配制等設(shè)施用地;畜禽養(yǎng)殖糞便、污水等環(huán)保設(shè)施用地;生物質(zhì)肥料加工設(shè)施用地;病死畜禽無害化處理場所;水產(chǎn)養(yǎng)殖尾水處理環(huán)保設(shè)施，漁業(yè)機械、漁用飼料等臨時倉儲用地;農(nóng)產(chǎn)品清洗轉(zhuǎn)運、冷藏存儲用地;必要的管理用房用地。

設(shè)施農(nóng)業(yè)屬于農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以使用一般耕地，不需落實占補平衡。種植設(shè)施不破壞耕地耕作層的，可以使用永久基本農(nóng)田，不需補劃;破壞耕地耕作層，但由于位置關(guān)系難以避讓永久基本農(nóng)田的，允許使用永久基本農(nóng)田但必須補劃。養(yǎng)殖設(shè)施原則上不得使用永久基本農(nóng)田，涉及少量永久基本農(nóng)田確實難以避讓的，允許使用但必須補劃。作物種植、畜禽養(yǎng)殖設(shè)施原則上使用永久基本農(nóng)田面積控制在設(shè)施農(nóng)業(yè)項目總用地面積的10%以內(nèi)，最多不超過20畝。設(shè)施農(nóng)業(yè)用地不再使用的，必須恢復(fù)原用途。設(shè)施農(nóng)業(yè)用地被非農(nóng)建設(shè)占用的，應(yīng)依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，原地類為耕地的，應(yīng)落實占補平衡。

市、縣自然資源主管部門會同農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)設(shè)施農(nóng)業(yè)用地日常管理。設(shè)施農(nóng)業(yè)用地由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或經(jīng)營者向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府定期匯總情況后匯交至縣級自然資源主管部門。涉及補劃永久基本農(nóng)田的，須經(jīng)縣級自然資源主管部門同意后方可動工建設(shè)。

第二十七條(鼓勵地下空間開發(fā))利用地下空間進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)在供地時一并明確地下空間建設(shè)用地的范圍、用途、建設(shè)要求等使用條件和內(nèi)容。地下空間建設(shè)用地使用權(quán)可參照國有土地使用權(quán)供應(yīng)的有關(guān)規(guī)定，采取劃撥、出讓、租賃等方式，與地上建設(shè)用地使用權(quán)一并供應(yīng)或單獨供應(yīng)。

地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價可以按照同一區(qū)域同一用途地上建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的70%確定。分層設(shè)立地下空間的，各層地下空間建設(shè)用地使用權(quán)價格之和不超過地上建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的70%。地下空間單設(shè)一層的，可按照相應(yīng)土地用途地上建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的50%確定。地下空間的具體分層基準(zhǔn)地價可由各市縣政府制定。

依據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知》(建城〔2016〕193號)的規(guī)定，通過分層規(guī)劃，利用地下空間建設(shè)公共停車場的，地塊用地規(guī)劃性質(zhì)為相應(yīng)地塊性質(zhì)兼容社會停車場用地。對新建建筑充分利用地下空間，超過停車配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)地下停車場，并作為公共停車場向社會開放的超配部分，符合規(guī)劃的，可不計收土地價款。

第二十八條(過渡期政策)對于產(chǎn)業(yè)用地政策中明確，利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可享受在一定年期內(nèi)不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持政策的情形，現(xiàn)有建設(shè)用地過渡期支持政策以5年為限，過渡期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需辦理改變用地主體和規(guī)劃條件的手續(xù)時，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其余可以協(xié)議方式辦理，但法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定及國有建設(shè)用地劃撥決定書、租賃合同等規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新出讓的除外。

產(chǎn)業(yè)用地政策對“暫不變更”的時限沒有明確規(guī)定的，時限及后續(xù)管理可參照國土資規(guī)〔2015〕5號文件執(zhí)行，或由地方自然資源和規(guī)劃主管會同相關(guān)部門制定實施細(xì)則，但時限起算時點應(yīng)在設(shè)定過渡期政策相關(guān)文件有效期內(nèi)。

自然資源和規(guī)劃主管應(yīng)當(dāng)做好相關(guān)起算時點和過渡期時間跨度的備案管理，過渡期臨近結(jié)束時，應(yīng)當(dāng)提前通知存量房產(chǎn)、土地資源的使用方，掌握其繼續(xù)使用房產(chǎn)、土地資源的意愿，做好政策服務(wù)。期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需以協(xié)議方式辦理相關(guān)用地手續(xù)的，按《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》辦理。

第二十九條(土地價格評估)依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》(國土資廳發(fā)〔2018〕4號)的規(guī)定，政府在供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地前應(yīng)依據(jù)土地估價結(jié)果和產(chǎn)業(yè)政策綜合確定底價。產(chǎn)業(yè)用地價格評估應(yīng)遵循出讓地價評估技術(shù)規(guī)范，至少選擇兩種方法，且須包括收益還原法、市場比較法、剩余法中的一種方法，以及成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法中的一種方法。

對于存在可比交易實例的，宜首選市場比較法評估。對于缺乏市場交易的，可從同類產(chǎn)業(yè)的客觀運營收益中剝離出土地收益，通過收益還原法評估地價。對于尚無明確收益資料的新興產(chǎn)業(yè)用地，可通過相同或類似產(chǎn)業(yè)的投資分析資料等分析預(yù)測其正常收益，合理分配評估方法權(quán)重確定評估結(jié)果。對于國家予以政策扶持的產(chǎn)業(yè)類型，應(yīng)遵循區(qū)分市場定價與政策優(yōu)惠的原則，評估該類用地的正常市場價格后，綜合考慮產(chǎn)業(yè)政策予以修正，確定基于相關(guān)政策約束下的參考價格。

第三十條(土地供應(yīng)價格的確定)在新一輪產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)出臺前，重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的基準(zhǔn)地價，可按照相對應(yīng)土地用途現(xiàn)行基準(zhǔn)地價的60%確定;總部經(jīng)濟項目和有重大產(chǎn)業(yè)帶動作用的大型游樂設(shè)施及配套主題酒店、信息網(wǎng)絡(luò)、新興信息技術(shù)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)項目，申請使用商服用地的，其基準(zhǔn)地價可按現(xiàn)行商服用地基準(zhǔn)地價的60%確定。經(jīng)省招商工作聯(lián)席會議審議通過的具有重大產(chǎn)業(yè)帶動作用的產(chǎn)業(yè)項目，還可結(jié)合全國工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)，由市縣政府按照集體決策方式確定產(chǎn)業(yè)用地出讓起始價和底價。

本省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行。按比例計算后低于該項目實際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費用之和的，應(yīng)按不低于實際各項成本費用之和的原則確定出讓底價。

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》(國辦發(fā)〔2011〕38號)的規(guī)定，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地作為經(jīng)營性商業(yè)用地，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃合理布局，土地招拍掛出讓前，所在區(qū)域有工業(yè)用地交易地價的，可以參照市場地價水平、所在區(qū)域基準(zhǔn)地價和工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)等確定出讓底價。

依據(jù)發(fā)改綜合〔2018〕1465號文件的規(guī)定，對使用“四荒地”及石漠化、邊遠(yuǎn)海島建設(shè)的鄉(xiāng)村旅游項目，出讓底價可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取相關(guān)費用之和的原則確定。

第三十一條(使用集體建設(shè)用地的情形)產(chǎn)業(yè)發(fā)展允許依法依規(guī)使用集體建設(shè)用地，按照《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點辦法》執(zhí)行。

第五章 產(chǎn)業(yè)用地管理要求

第三十二條 (土地供應(yīng)前置條件)依據(jù)《國土資源部發(fā)展改革委 科技部 工業(yè)和信息化部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 商務(wù)部關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》(國土資規(guī)〔2015〕5號)文件的規(guī)定，對政策允許將產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)要求作為土地供應(yīng)前置條件的，設(shè)置供應(yīng)前置條件時，市、縣自然資源和規(guī)劃主管應(yīng)當(dāng)商請?zhí)岢龉?yīng)前置條件的部門，書面明確設(shè)置土地供應(yīng)前置條件的理由或必要性、適用要求、具體內(nèi)容表述及條件履約監(jiān)管主體、監(jiān)管措施、違約處理方式等。市、縣自然資源和規(guī)劃主管認(rèn)為相關(guān)前置條件不影響公平、公正競爭的，可以予以設(shè)置。在制定供地方案和簽署供地文件時，除將相關(guān)內(nèi)容寫入外，還應(yīng)當(dāng)將提出前置條件部門出具的上述書面文件作為附件一并收入，并在向土地供應(yīng)集體決策機構(gòu)匯報時專門作出說明。

市、縣自然資源和規(guī)劃主管應(yīng)會同相關(guān)部門落實國土資規(guī)〔2015〕5號文件將項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書作為簽訂土地供應(yīng)合同前提條件的規(guī)定，提醒提出關(guān)聯(lián)條件部門監(jiān)督承諾書履行情況。

第三十三條(產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓)依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號)的規(guī)定，將買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等各類形式導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由;原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準(zhǔn);轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

第三十四條(產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租)依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號)的規(guī)定，以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，應(yīng)依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。

第三十五條(限制改變用途與分割轉(zhuǎn)讓及探索抵押融資)對于落實產(chǎn)業(yè)用地政策供應(yīng)的宗地，相關(guān)規(guī)范性文件有限制改變用途、限制轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓等規(guī)定的，原則上應(yīng)當(dāng)將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同，在分割轉(zhuǎn)讓審批中予以落實。其中，對經(jīng)批準(zhǔn)的用地，相關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定該類用地禁止改變用途、容積率等土地使用條件用于其它建設(shè)的，自然資源和規(guī)劃主管要予以嚴(yán)格監(jiān)管。

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號)的規(guī)定，以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》(國辦發(fā)〔2019〕5號)文件的規(guī)定，探索允許營利性養(yǎng)老機構(gòu)以有償取得的土地、設(shè)施等資產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)衛(wèi)生計生委等部門關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合指導(dǎo)意見的通知》(國辦發(fā)〔2015〕84號)、《自然資源部關(guān)于加強規(guī)劃和用地保障支持養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》(自然資規(guī)〔2019〕3號)等規(guī)定，鼓勵養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地兼容建設(shè)醫(yī)衛(wèi)設(shè)施，用地規(guī)模原則上控制在5公頃以內(nèi)，在土地出讓時，可將項目配套建設(shè)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施要求作為土地供應(yīng)條件并明確不得分割轉(zhuǎn)讓。

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)社會領(lǐng)域投資活力的意見》(國辦發(fā)〔2017〕21號)文件的規(guī)定，探索允許營利性的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域機構(gòu)以有償取得的土地、設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。

依據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知》(建城〔2016〕193號)的規(guī)定，以出讓或者租賃方式取得停車場建設(shè)用地使用權(quán)的，可以設(shè)定抵押權(quán)。以劃撥方式取得停車場建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押權(quán)。，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的停車建設(shè)用地使用權(quán)以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第三十六條(卷宗與臺賬管理)市、縣自然資源和規(guī)劃主管部門要加強產(chǎn)業(yè)用地政策實施的服務(wù)和監(jiān)管，適用的產(chǎn)業(yè)用地政策文件應(yīng)當(dāng)納入土地使用權(quán)供應(yīng)檔案卷宗長期妥善保存。根據(jù)需要建立產(chǎn)業(yè)用地政策適用項目臺賬，記錄項目基本情況、適用產(chǎn)業(yè)用地政策、供后投資建設(shè)情況、過渡期起始時間及期滿處理情況等。

第三十七條(落實批后監(jiān)管責(zé)任)市、縣自然資源和規(guī)劃主管部門要加強與產(chǎn)業(yè)主管部門的協(xié)調(diào)配合，依據(jù)土地供應(yīng)合同、劃撥決定書、產(chǎn)業(yè)主管部門出具的相關(guān)文件、前置條件文件、項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書等約定的用地條件、用地責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任，強化用地供后聯(lián)合監(jiān)管，重大事項要及時向本級人民政府或相關(guān)機構(gòu)報告。

附錄

      2020年10月14日印發(fā)