海南省人民政府關于支持產業項目
發展規劃和用地保障的意見(試行)
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
為保障海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港[以下簡稱自貿區(港)]產業項目落地，推進自貿區(港)產業轉型升級和高質量發展，進一步提高土地節約集約利用水平，為自貿區(港)建設提供有力的規劃和用地保障，根據國家和我省有關法律法規及政策規定，提出本意見。
本意見適用于本省行政區域范圍內產業項目空間規劃和用地管理工作。本意見所稱的產業項目是指符合國家和我省產業政策要求的各類產業項目，不包括商品住宅項目。商品住宅項目的規劃和用地管理按照我省有關規定執行。
一、強化規劃引領，提升規劃管控的科學性靈活性
(一)優化產業空間規劃和布局。各市縣政府應當依據省和市縣總體規劃，進一步優化產業方向和空間布局，促進產業項目向產業園區開發邊界內聚集。對確需在開發邊界外建設的產業項目，應當符合總體規劃和開發邊界外項目準入目錄。開發邊界外項目準入目錄由省自然資源和規劃主管部門會同有關部門另行制定，并報省政府批準后執行。
(二)鼓勵規劃用途混合彈性利用。優化控制性詳細規劃編制，綜合考慮空間、布局、產業融合等因素，鼓勵工業、倉儲、研發、辦公、商業等規劃用途混合布局、空間設施共享，并明確兩種或兩種以上規劃用途混合的類型和比例等內容。對交通區位條件可能發生重大改變或者當下未能明確發展方向的區域，可根據實際需要，規劃為暫不明確用途的留白空間。
(三)簡化控規動態調整實施機制。對工業用地、倉儲用地的拆分合并以及調整容積率、建筑高度、綠化率、建筑密度等規劃條件的地塊，如容積率不大于2.0、高度不超過30米的，可不對控制性詳細規劃進行調整報批。其他情形控制性詳細規劃編制和調整按程序辦理。
二、改革新增建設用地計劃指標安排機制
(四)全省統籌安排新增建設用地計劃指標，保障重點產業、重大項目用地。優先保障以旅游業、現代服務業和高新技術產業為主導的產業、全省十二個重點產業(商品住宅項目除外)、重點產業園區產業項目用地以及省招商工作聯席會議審議通過的招商項目用地。“海澄文”一體化經濟區和“大三亞”旅游經濟圈以及重點產業園區新增建設用地計劃指標由省自然資源和規劃主管部門核定并單列下達;其他新增建設用地計劃指標由各市縣政府上報項目用地需求，省自然資源和規劃主管部門根據全省年度新增建設用地計劃指標總量、項目所在市縣批而未供土地數量、閑置土地數量以及項目輕重緩急、分期建設等情況，綜合確定是否安排指標及指標規模，按項目實際使用核銷。不再按因素法向市縣下達新增建設用地計劃指標。
三、創新產業項目土地利用分類管理方式
(五)探索建立“只征不轉”或“不轉不征”土地利用制度。對下列項目用地可采取“只征不轉”或“不征不轉”的方式，按照土地現狀用途管理，由項目用地單位與土地權利人依法簽訂土地使用合同，明確雙方種植、養殖、管護與經營等土地使用關系。
1.開發邊界范圍內新增的防護綠地、公園綠地等生態綠化用地;
2.自然景觀用地、農牧漁種植和養殖用地;
3.休閑農業和鄉村旅游項目中的觀光臺(占地面積不超過100平方米)、棧道(寬度不超過2米)等非永久性附屬設施用地;
4.零星公共服務設施用地，包括廁所、污水處理、垃圾儲運、供電、供氣、通訊、電子監控等建筑物或構筑物(占地面積不超過100平方米)用地;
5.以人工濕地等生態環保方式進行污水處理的設施用地;
6.路面寬度(車行道)不超過8米的農村道路(含鄉村旅游道路)用地。
四、實行差別化產業項目用地供地模式
(六)完善招標拍賣掛牌供地方式。
1.產業項目土地用途為工業用地、倉儲用地的，可將產業類型、生產技術、產業標準、產品品質、節地技術等要求作為土地供應的前置條件，采取帶項目招標或者掛牌方式供地;
2.產業項目土地用途為科研用地、教育用地、醫療衛生用地、社會福利用地、文化設施用地、體育用地等符合劃撥目錄的非經營性項目的，可采取劃撥、協議出讓或者作價出資方式供地;
3.產業項目土地用途為零售商業用地、商務金融用地等總部經濟以及互聯網、高新技術產業項目用地，可在土地出讓公告中明確地方財力貢獻率、總部建筑自持率等相關條件，采取招掛結合(先招標后掛牌或拍賣)等方式供地?？偛拷ㄖ猿致?不對外銷售)不低于30%，非自持部分建筑5年承諾期屆滿且履約評價達標后，方可轉讓;
4.其他經營性產業項目按規定采取招標、拍賣、掛牌等公開方式供地。
(七)積極推行先租后讓、租讓結合供地方式。市縣政府以招標、拍賣、掛牌方式將土地出租給土地使用權人，土地使用權人進行開發建設和產業運營，租賃期滿達到準入協議繼續履約條件的，可申請按照協議出讓方式繼續使用土地。
先租后讓的租賃年限一般為5年，最高不超過10年，與后續出讓年期總和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。
先租后讓供地的土地總價款按照招標、拍賣、掛牌方式公開交易的土地成交價格確定。年租金按不低于土地總價款的5%確定,租賃轉出讓時應繳納的協議出讓價款等于土地總價款減去已繳納的租金。租賃期價款和租賃轉出讓期價款均為一次性繳納。
以先租后讓方式供應土地的，土地使用權人可持租賃的不動產權證依法辦理規劃報建和抵押融資等手續。
(八)鼓勵實施彈性年期供地制度。市縣政府可結合產業生命周期，在國有建設用地使用權法定最高有償使用年限內，合理確定土地有償使用彈性年期，土地使用權人在每一年期屆滿達到準入協議繼續履約條件的，可繼續申請下一期土地使用權。
彈性年期不超過3期，首期年限一般不超過5年，各期年限之和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。鼓勵結合實際縮短項目用地彈性年期，工業和倉儲用地可按不高于20年確定土地出讓年限，期限屆滿產業項目仍符合產業政策和導向要求的，土地使用權人可依法申請續期并補繳土地出讓金。
彈性年期土地出讓總價款按照該宗地出讓總年期條件下的土地出讓成交價確定，每一年期應當支付的土地出讓價款，按照土地出讓價款總額乘以當前年期占總年期的相應比例確定。
具體產業項目的彈性年期標準按照《海南省國土資源廳 海南省發展和改革委員會 海南省工業和信息化廳 海南省財政廳 海南省商務廳 國家稅務總局海南省稅務局 海南省工商行政管理局關于實施產業項目發展和用地準入協議的指導意見》(瓊國土資規〔2018〕8號)執行。
(九)探索建立混合用地制度。在符合總體規劃的前提下，允許工業、倉儲、研發、辦公、商業、租賃住房等用途混合利用，并按照主導用途(每類土地用途上所建建筑面積占總建筑面積最大比例的用地)對應的用地性質，依據本意見第(六)項的規定實行差別化供地。采取協議出讓、作價出資方式供地的，出讓底價按不低于混合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和的70%確定;采取帶項目招標或者掛牌、招掛結合以及招標拍賣掛牌方式供地的，出讓底價按不低于混合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和。
(十)適當拓寬臨時用地范圍，完善監管制度。建設項目施工(含非商品混凝土攪拌設施)、地質勘查以及建筑用砂石土開采、堆放、初加工等需要臨時使用土地的，應當按規定編制土地復墾方案(礦山生態恢復治理方案)，并報市縣自然資源和規劃主管部門批準。土地復墾方案(礦山生態恢復治理方案)必須依法嚴格執行。
本條所稱的準入協議履約條件按照《海南省國土資源廳 海南省發展和改革委員會 海南省工業和信息化廳 海南省財政廳 海南省商務廳 國家稅務總局海南省稅務局 海南省工商行政管理局關于實施產業項目發展和用地準入協議的指導意見》(瓊國土資規〔2018〕8號)執行。
五、完善地價和用途管理體系
(十一)優化產業用地基準地價。在2019年底前，各市縣政府應當細化各產業用地基準地價，更新新一輪基準地價標準，完善產業用地地價體系，進一步降低產業項目用地成本。在新一輪產業用地基準地價標準出臺前，重點產業園區內主導產業的基準地價，可按照相對應土地用途現行基準地價的60%確定;總部經濟項目和有重大產業帶動作用的大型游樂設施及配套主題酒店、信息網絡、新興信息技術服務、互聯網產業項目，申請使用商服用地的，其基準地價可按現行商服用地基準地價的60%確定。經省招商工作聯席會議審議通過的具有重大產業帶動作用的產業項目，還可結合全國工業用地最低價標準，由市縣政府按照集體決策方式確定產業用地出讓起始價和底價。
主導產業是指產業園區規劃或者批準產業園區時明確的重點發展產業。
(十二)細化土地用途管理。
1.屬于高端裝備修理的項目，可按工業用地確定土地用途;
2.屬于生物與新醫藥、航空航天、新材料、新能源等高新技術項目，可按科研用地確定土地用途;
3.屬于水資源循環利用與節水、新能源發電運營維護、新能源充電站、環境保護和污染治理及通信設施項目，以及公共管理與公共服務用地配套的加氣、充換電站等用地(配套用地面積不超過總用地面積的15%)，可按公用設施用地確定土地用途;
4.屬于信息網絡產業、新興信息技術服務、電子商務服務以及互聯網項目，可按商務金融用地確定土地用途;
5.屬于以展覽、展示為主的會展業項目，可按文化設施用地確定土地用途。
城鄉規劃用途與土地利用現狀分類明確的土地用途不一致的，按照土地利用現狀用地與城鄉用地分類對應指南執行，由省自然資源和規劃主管部門會同有關部門另行制定。產業項目土地用途不明確的，由市縣自然資源和規劃主管部門綜合考慮建設項目的性質以及規劃等情況提出，報市縣政府批準確定。
六、鼓勵現有產業轉型升級
(十三)促進土地用途改變。因規劃調整以及產業發展需要，各類產業項目用地可以依法改變土地用途用于除商品住宅用地以外的項目(含租賃住房項目)建設。
(十四)支持土地轉讓盤活。停止執行《海南省國土資源廳關于暫停辦理土地二級市場轉讓交易有關用地手續的通知》(瓊國土資用字〔2017〕88號)，產業項目用地達到法定和約定的土地轉讓或者分割轉讓條件的，可以依法進行土地轉讓或者分割轉讓，并辦理不動產轉移登記手續。
(十五)允許土地整合開發。鼓勵市場主體收購零星分散的產業用地，按照規劃進行整合開發，整合成一宗土地后的土地用途按照規劃用途確定，年限可按照規劃用途的最高使用年限確定。
(十六)鼓勵土地復合利用。現有制造業企業通過提高工業用地容積率、調整用地結構，增加服務型制造業務設施和經營場所的，其建筑面積不超過原總建筑面積15%的，可繼續按原用途使用土地，但不得分割轉讓。
(十七)建立土地退出機制。對不符合園區發展規劃、低效利用等產業用地，縣級以上人民政府可依法實施收儲，有償收回的補償金額不低于土地使用權人取得土地的成本，并綜合考慮其合理的直接損失，參考市場價格確定。
按照本條規定，經依法批準改變土地用途及土地整合開發的，應按新用途或者新規劃條件核算、收繳或者退還土地價款。
支持符合國家和我省產業政策要求的現有產業項目擴大產能和轉型升級，本意見所規定的政策及其他產業項目支持政策一并適用。
七、支持地下空間合理開發利用
(十八)支持開展城市地質調查和地下空間專項規劃。鼓勵有條件的市縣開發建設地下空間，地下空間應當優先用于建設地下交通、市政基礎設施、防空防災等公共服務項目，鼓勵利用地下空間建設商業、倉儲、文化、娛樂等產業項目及配套設施。
(十九)建立地下空間供地模式。利用地下空間進行開發建設的，應當在供地時一并明確地下空間建設用地的范圍、用途、建設要求等使用條件和內容。地下空間建設用地使用權可參照國有土地使用權供應的有關規定，采取劃撥、出讓、租賃等方式，與地上建設用地使用權一并供應或單獨供應。
(二十)完善地下空間使用價格。地下空間建設用地使用權的基準地價可以按照同一區域同一用途地上建設用地使用權基準地價的70%確定。分層設立地下空間的，各層地下空間建設用地使用權價格之和不超過地上建設用地使用權基準地價的70%。地下空間單設一層的，可按照相應土地用途地上建設用地使用權基準地價的50%確定。地下空間的具體分層基準地價可由各市縣政府制定。
八、優化設施農業用地管理
(二十一)規范設施農業生產分類。設施農業生產分為工廠化生產方式(有建筑物、構筑物)的農業生產和傳統生產方式(有簡易設施)的農業生產。工廠化生產方式農業生產的生產設施用地、附屬設施用地及配套設施用地,使用林地、園地、耕地等農用地的，按照設施農用地管理，不需辦理農用地轉用審批手續，由經營者與土地所有權人簽訂用地協議，報市縣自然資源和規劃主管部門和農業農村主管部門備案。
傳統生產方式農業生產所配建的簡易大棚(溫室)、畜禽養殖設施、水產養殖設施和看護房用地，不屬于設施農用地，按照農業生產原地類管理。
(二十二)合理確定設施農用地配套設施用地面積。工廠化的生產設施用地面積根據生產需要確定。工廠化作物栽培的附屬設施用地控制在設施農業項目總用地面積的5%以內，最多不超過10畝。工廠化、規?；笄蒺B殖的附屬設施用地控制在設施農業項目總用地面積的10%以內(規模化養牛、養羊的附屬設施用地控制在20%以內)，最多不超過30畝。工廠化水產養殖的附屬設施用地控制在設施農業項目總用地面積的10%以內，最多不超過15畝。
規?；r業種植的配套設施用地，包括果蔬冷庫、農產品晾曬、臨時存儲、分揀包裝等設施用地，用地面積按照以下標準確定：種植面積不超過500畝(含500畝)的，用地面積不超過10畝;種植面積在500畝—1000畝(含1000畝)的，用地面積不超過15畝;種植面積在1000畝—1500畝(含1500畝)的，用地面積不超過20畝;種植面積在1500畝—2000畝(含2000畝)的，用地面積不超過25畝。種植面積在2000畝以上的，用地面積不超過30畝。
(二十三)鼓勵設施農用地復合利用。在優先保障農業生產、不改變土地用途、不破壞土壤耕作層的前提下，可將晾曬場、糧食和農資存放場所、大型農機具存放場所等設施農用地，以及非耕農用地(林地等)，臨時用于公共停車。
(二十四)加強設施農用地監管。對擅自或變相將設施農用地用于其他非農建設的，要嚴格依法查處，嚴防農地非農化。
九、深化農村集體建設用地制度改革
(二十五)加快農村集體土地制度改革，允許農村集體建設用地入市發展產業項目。在符合省和市縣總體規劃、相關產業規劃及政策要求的前提下，允許以出讓、租賃、作價出資(入股)等方式利用農村集體建設用地(含已經依法批準保留集體用地性質的集體留用地)進行產業項目建設。允許實施美麗鄉村、全域旅游等占用農用地的產業項目保留集體用地性質，采取“只轉不征”方式落實項目用地。鼓勵利用農村集體建設用地進行經營性基礎設施、公益設施項目建設。
農村集體建設用地入市交易按照國家和我省有關規定執行。
十、加強用地服務和批后管理
(二十六)完善不動產登記。按照本意見采取先租后讓、彈性年期等方式供應土地的，應當在不動產權屬證書權利類型中注明“土地使用權的取得方式”;供應地下空間建設用地使用權的，應當在備注欄注明“地下空間”;供應混合用地的，應當在土地用途中明確“混合用地主導用途”，并在備注欄注明“混合用地”。
(二十七)提高審批效率。各市縣政府及各有關部門應當通過精簡審批事項、優化審批環節、減少審批條件和材料等方式，依法將“多規合一”極簡審批做法推廣至全省各產業園區和產業項目，提高產業項目規劃和用地審批效率，提升產業項目服務和保障水平。
(二十八)制定配套實施辦法。各有關行業主管部門應當制定總部經濟以及經營性產業項目認定標準與方式。自然資源和規劃主管部門應當制定產業項目規劃和用地保障意見的具體操作細則和落實措施，確保產業項目規劃和用地支持政策落地。
本意見自印發之日起施行，有效期5年。省政府及各有關部門之前發布的規定與本意見不一致的，按照本意見執行。本意見執行中的具體問題由省自然資源和規劃主管部門負責解釋。
海南省人民政府
2019年3月15日
(此件主動公開)
