一、《試點辦法》修訂的背景和依據
為穩妥有序推進我省農村集體經營性建設用地入市試點工作，建立健全城鄉統一的建設用地市場，2019年11月，經省農村土地制度改革試點工作領導小組同意，省自然資源和規劃廳印發《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》（以下簡稱《試點辦法》），對規范我省農村集體經營性建設用地入市工作起到了重要作用。但2021年后，新修訂的《土地管理法實施條例》《海南省自由貿易港土地管理條例》和國家有關文件對深化農村集體經營性建設用地入市工作提出了新的要求。為此，省自然資源和規劃廳在總結前期試點工作實踐的基礎上，結合上位法規和文件精神，組織對《試點辦法》進行了修訂。
二、主要修訂內容
修訂后的《試點辦法》共八章四十條，主要修改內容如下。
（一）調整集體經營性建設用地入市范圍。根據本輪試點“不能通過農用地轉為新增建設用地入市”的要求，《試點辦法》調整集體經營性建設用地范圍，明確可以入市的土地僅限于存量集體經營性建設用地。同時，根據自然資源部最新文件規定，明確可以結合全域土地綜合整治，將零星、插花小塊存量集體建設用地整治歸并為大塊宗地入市。
（二）完善入市用途和項目范圍。一是根據本輪試點“入市土地不能用于商品住宅開發”的要求，《試點辦法》明確農村集體經營性建設用地可以按照規劃入市用于符合國家、海南省產業政策以及城鎮開發邊界內外國土空間用途管制、生態環境保護要求的項目,包括工業、倉儲、商業服務業、保障性租賃住房以及養老、教育、科研、醫療衛生、文化體育、采礦等，但不得用于建設市場化商品住房、安居房。二是為落實《海南自由貿易港建設總體方案》關于探索小城鎮用地新模式的要求，原《試點辦法》提出各市縣可以試點探索利用除城關鎮以外的鄉鎮（墟）區范圍內農村集體經營性建設用地用于農村集體經濟組織成員的自有房屋建設。但兩年多來除文昌市制定細化方案開展探索外，其余市縣缺乏意愿，且為加強風險防控，《試點辦法》將試點范圍縮小在文昌市，同時，考慮農村宅基地“一戶一宅”要求，該條款明確其流轉對象嚴格限定為本市擁有農村集體經濟組織成員資格且未享受宅基地分配或者自愿退出已有宅基地的人員，每戶只能購買一處。通過出讓方式取得的集體經營性建設用地建設自有住宅的，以及再次流轉的，不得再向集體經濟組織申請宅基地。
（三）完善土地入市準備。根據《海南省自由貿易港土地管理條例》有關規定，《試點辦法》新增兩條，一是擬入市交易的農村集體建設用地納入年度建設用地供應計劃管理，實行城鄉建設用地市場統一調控。二是提出可以委托市縣土地儲備中心或其他單位對擬入市的集體經營性建設用地實施前期開發，滿足必要的“通平”要求。
（四）調整入市方式。一是原《試點辦法》將作價出資（入股）作為同出讓、出租并行的一種入市方式。但是，《土地管理法》及實施條例、有關文件只明確出讓、出租等作為入市方式，為此，《試點辦法》刪除作價出資（入股）這一入市方式。二是原《試點辦法》提出5畝以下或者零星分散土地協議出讓政策，部分市縣提出廉政風險較高，市縣總體持審慎態度，為此刪除該政策，并明確農村集體經營性建設用地協議出讓（出租）范圍參照國有建設用地執行。三是根據自然資源部有關文件規定，明確鼓勵采取長期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期等供應方式。
（五）完善入市程序。一是依據《土地管理法實施條例》《海南省自由貿易港土地管理條例》規定，細化實化入市程序，具體優化為：申請、提出規劃條件及要求、地價評估、入市方案編制、入市方案表決、入市方案核對、公告及交易、簽訂成交確認書及公示、簽訂書面合同和三方監管協議、不動產登記等環節，使其要求更加具體、程序更具操作性。二是考慮入市并非行政審批，將此前“入市方案審批”修改為“入市方案核對”。在入市交易環節，根據我省“土地超市”制度，要求擬入市的集體經營性建設用地由市縣資規部門錄入“土地超市”統一管理、統一發布。三是根據自然資源部有關文件規定，新增簽訂三方監管協議要求。明確簽訂三方監管協議和簽訂入市交易合同同時進行，三方監管協議由市縣（區）人民政府和交易雙方簽訂。
（六）優化土地增值收益調節金提取方式。此前試點辦法關于土地增值收益調節金提取方式為“入市收入扣除取得成本和土地開發支出后的凈收益的一定比例計提”。現考慮市縣很難計算土地取得成本和土地開發支出的工作實際，結合財政部、原國土資源部印發的《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》有關規定，增加一個簡易計提土地增值調節金的新方式，即“無法核定本市縣入市土地取得成本的，可根據土地征收或土地收儲的區域平均成本情況，制定農村集體經營性建設用地的平均成本，或制定按成交總價款一定比例征收調節金的簡易辦法，經市縣人民政府批準后執行”。
（七）加強入市后開發利用管理。根據國家有關文件以及自然資源部辦公廳、國家市場監督管理總局辦公廳印發的《集體經營性建設用地使用權出讓監管協議》有關規定，《試點辦法》新增規定，市縣資規、發改、農業農村、生態環境、工信、住房城鄉建設等相關主管部門和鄉鎮政府應按職責加強對集體經營性建設用地的開發利用監管，督促使用權人依法依規使用土地。簽訂三方監管協議的，由市縣（區）政府有關部門及鄉鎮政府按照“誰提出、誰監管”的原則對約定事項實施監管。同時，根據《海南省自由貿易港土地管理條例》第六十八條規定，《試點辦法》明確縣級以上資規、住房城鄉建設、稅務、市場監管等主管部門應加強涉地股權轉讓的聯合監管。
